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■中国经济时报记者 张丽敏
2023年进入下半场，备受关注的房地产市场该如何走？
尽管年初，全国房地产市场以“小阳春”开局，一季度商品房销售面积同比降幅明显收窄，销售额同比实现正增长，市场活跃度明显提升，但国家统计局数据显示，1-5月份，全国商品房销售面积同比下降0.9%。
正如万科集团总裁祝九胜所说：“2023年年初市场有恢复，信心有提振，但4月、5月、6月的数据不乐观，往后看，市场还有一些不确定性，如何应对好，这是来自市场的压力。”
对此，中指研究院常务副院长黄瑜在接受中国经济时报记者采访时表示，宏观经济方面，下半年稳经济政策有望进一步落实，将对房地产市场形成支撑。
据不完全统计，今年6月初，央行就提出“加强逆周期调节”；6月16日召开的国务院常务会议围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一系列政策措施；6月20日，1年期和5年期以上LPR均下调10个基点，逆周期调节举措加快跟进。目前这些政策都需要时间才能看到效果。
地方层面，上半年各地政策保持宽松趋势，下半年或将延续。黄瑜表示，从政策调控节奏来看，地方层面一季度政策出台节奏相对稳定，但自5月以来，各地政策出台频次减少。
“根据中指监测，2023年上半年全国有超百省市（县）出台政策超300条，公积金支持政策、购房补贴是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。上半年已有超40城首套房贷利率下限降至4%以下。”黄瑜说。
但中国人民银行对全国50个城市2万户城镇储户的最新调查显示，对下季房价，15.9%的居民预期“上涨”，占比较上季下降2.6个百分点；16.5%的居民预期“下降”，占比较此前上升2.1个百分点；表示“基本不变”或“看不准”的居民占比67.6%，较上季上升0.5个百分点。在此情况下，当被问及未来三个月准备增加支出的项目时，选择购房的居民占比仅16.2%，较上季下降1.3个百分点。
在此背景下，房企应如何应对？知名经济学家、民建中央经济委员会副主任马光远表示，当前中国房地产正面临真正的转型，必须走新的模式：房子绿色、低碳、智能的趋势不可阻挡；房地产商要从卖房的转变为租房的，要从开发商转变为服务商。
而黄瑜建议，第一，房企需要加大营销力度，积极回笼资金，特别是在基本面相对较好且政策存在优化预期的城市，应把握政策窗口期积极营销。
第二，当前购房者置业愈发理性，也更加看重房企品牌、产品力、交付力等，因此，企业只有提升自身综合实力，才能赢得购房者口碑。
第三，核心城市优质地块土拍竞争加大，企业投资也可在审慎研判的前提下，适度关注二线近郊或热点三四线城市地块。除此之外，伴随着行业进入新发展阶段，房企积极探索发展新模式，拓展代建业务、提升服务能力等将有利于提升市场占有率，掌握市场主导权。
万科董事会主席郁亮提出，影响当前市场表现的是短期预期问题。而短期预期和市场氛围受很多外部因素影响，修复需要时间。
他表示，市场长期需求基础仍在，在“有没有”方面还有结构性空间，“好不好”方面潜力更大。
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