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关注 | 下半年房企或加快转型



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中国经济时报记者 张丽敏

2023年进入下半场,备受关注的房地产市场该如何走?

尽管年初,全国房地产市场以“小阳春”开局,一季度商品房销售面积同比降幅明显收窄,销售额同比实现正增长,市场活跃度明显提升,但国家统计局数据显示,1-5月份,全国商品房销售面积同比下降0.9%。

正如万科集团总裁祝九胜所说:“2023年年初市场有恢复,信心有提振,但4月、5月、6月的数据不乐观,往后看,市场还有一些不确定性,如何应对好,这是来自市场的压力。”

对此,中指研究院常务副院长黄瑜在接受中国经济时报记者采访时表示,宏观经济方面,下半年稳经济政策有望进一步落实,将对房地产市场形成支撑。

据不完全统计,今年6月初,央行就提出“加强逆周期调节”;6月16日召开的国务院常务会议围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面,研究提出了一系列政策措施;6月20日,1年期和5年期以上LPR均下调10个基点,逆周期调节举措加快跟进。目前这些政策都需要时间才能看到效果。

地方层面,上半年各地政策保持宽松趋势,下半年或将延续。黄瑜表示,从政策调控节奏来看,地方层面一季度政策出台节奏相对稳定,但自5月以来,各地政策出台频次减少。

“根据中指监测,2023年上半年全国有超百省市(县)出台政策超300条,公积金支持政策、购房补贴是各地因城施策的主要手段,部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。上半年已有超40城首套房贷利率下限降至4%以下。”黄瑜说。

但中国人民银行对全国50个城市2万户城镇储户的最新调查显示,对下季房价,15.9%的居民预期“上涨”,占比较上季下降2.6个百分点;16.5%的居民预期“下降”,占比较此前上升2.1个百分点;表示“基本不变”或“看不准”的居民占比67.6%,较上季上升0.5个百分点。在此情况下,当被问及未来三个月准备增加支出的项目时,选择购房的居民占比仅16.2%,较上季下降1.3个百分点。

在此背景下,房企应如何应对?知名经济学家、民建中央经济委员会副主任马光远表示,当前中国房地产正面临真正的转型,必须走新的模式:房子绿色、低碳、智能的趋势不可阻挡;房地产商要从卖房的转变为租房的,要从开发商转变为服务商。

而黄瑜建议,第一,房企需要加大营销力度,积极回笼资金,特别是在基本面相对较好且政策存在优化预期的城市,应把握政策窗口期积极营销。

第二,当前购房者置业愈发理性,也更加看重房企品牌、产品力、交付力等,因此,企业只有提升自身综合实力,才能赢得购房者口碑。

第三,核心城市优质地块土拍竞争加大,企业投资也可在审慎研判的前提下,适度关注二线近郊或热点三四线城市地块。除此之外,伴随着行业进入新发展阶段,房企积极探索发展新模式,拓展代建业务、提升服务能力等将有利于提升市场占有率,掌握市场主导权。

万科董事会主席郁亮提出,影响当前市场表现的是短期预期问题。而短期预期和市场氛围受很多外部因素影响,修复需要时间。

他表示,市场长期需求基础仍在,在“有没有”方面还有结构性空间,“好不好”方面潜力更大。

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