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一股“楼市要崩”的恐慌情绪,正在韩国投资圈蔓延

▲韩国首尔,韩国国旗在光化门城楼前飘扬。图/新华社▲韩国首尔,韩国国旗在光化门城楼前飘扬。图/新华社

最近,韩国房价崩了。

据中国基金报报道,韩国楼市曾是全球最热的地区之一,此前房价连涨数年。过去5年,韩国房价整体涨了80%,2020~2021年最大涨幅超过40%,首尔更是超过50%,房价一度达每平方米15万元人民币,仅次于中国香港。

但在2021年8月,随着韩国央行开始加息,房价开启了崩盘模式,首尔实际交易房价暴跌25%,部分社区更是跌了三四成,跌幅达历史之最,成交量也暴跌超七成。

报道援引《亚洲日报》消息称,2023年,韩国公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%,降幅创下历史新高。在首尔,部分公寓价格下跌了30%-40%,成交量更是暴跌70%以上。

“韩国楼市要崩”的恐慌情绪,正如瘟疫般在韩国投资圈“传染”。而追随美联储的“输入性政策变数”,更加剧了韩国楼市的未来不确定性。

▲韩国首尔城市夜景。图/新华社▲韩国首尔城市夜景。图/新华社

“全年都将持续低迷”

“负责任的预计,是韩国楼市2023年全年都将持续低迷,且首尔以外的情况会较首尔更严重。” 

韩国楼市正面临的价量齐跌窘境,有“韩国楼市多头女王”之称的荷兰国际集团银行(ING)韩日市场高级经济师闵柱刚,也在5月24日发布的投资报告中承认,2023年的韩国楼市不容乐观。

而另一些业内专家则更加悲观。如有经济学家就认为,韩国楼市因前几年的过度投机业已饱和,且随着人口老龄化和人口减少,即便首尔,市中心公寓空置率也在上升,首尔以外还有严重的人口外流问题,楼市长线前景就更难乐观。

日前,韩国央行行长李昌镛在接受彭博社采访时表示,在房地产贷款拖欠率上升的情况下,金融部门的风险不断增加,“需要政府动用政策手段调节”。但闵柱刚却认为,政府的政策调节实际上帮了倒忙。

闵柱刚分析称,此前的文在寅政府追求“房屋可负担”,自执政以来不断推行抑制房地产价格的政策,包括限制房地产投资和对多个业主征收重税,目的是稳定房价,但此举反倒被炒房者解读为“房屋供不应求趁早抢购否则过时不候”,资金叠加杠杆,疯狂涌入楼市以期抢在更严厉政策调控之前。

而现任尹锡悦政府上台后,又亦步亦趋追随美国高利率,手忙脚乱以高利率应对通胀压力,结果导致住房负担能力指数从平均50左右直冲80——按照闵柱刚的计算,韩国住房负担能力指数一旦达到80,需求下降趋势就难以撼动。

▲韩国首尔街头的艺术装置。图/新华社▲韩国首尔街头的艺术装置。图/新华社

“连房带钱血本无归”

韩国是著名的出口导向型经济,尽管如此,住房和建筑在其内需部分的占比也是举足轻重的。

以 GDP 计算,韩国的建筑支出占 2022 年名义 GDP 总额的 15% 左右,包括建筑施工和土木工程。在工业生产中,建筑业约占整个韩国工业的 6%。而在韩国劳动力市场,建筑业在 2022 年创造了超过 210 万个工作岗位,相当于总就业人数的 7.6%。

就金融业而言,与房地产相关的信贷是金融体系的重要组成部分。由于房地产及其相关行业对大多数普通韩国民众的关联度、感知度远比外向型经济部门要高,因此楼市的风吹草动,对社会的震撼力要比上述冷冰冰的数据更加重要得多。

分析家指出,此前韩国楼市的大幅走热本身就极不正常,最终导致资金叠加杠杆疯狂涌入楼市。但自去年底,韩国被迫追随美联储高利率政策,陡增的信贷负担不但吓退了新来者,还压垮了大批存量投资者,最终导致了戏剧性的雪崩局面。

熟悉韩国楼市的人士更指出,韩国独有的“传贳”房屋租赁制度,既是去年7月前韩国房地产市场狂飙突进的主力推手,也是如今韩国楼市大崩盘的罪魁,可谓成也萧何,败也萧何。

所谓“传贳”,是韩国独有的一种房屋租赁模式,租户一次性支付大笔押金——通常约为房产价值的 70%,以支付两年的租金,房东在合同结束时返还押金。

这种独特的模式,介于租房和购房之间,其目的是让房东和租房者都能降低持有房屋的成本,同时降低自己在账面上的房屋信贷负担,便利从金融机构获得更多房贷——这也刺激了更多房东加入“传贳”房大盘的行列。

通常,在房价上涨、“传贳”市场正常运转的情况下,返还“传贳”押金不会造成大问题,因为新租客并不难找,而且押金也会随着房价上涨而相应增加。但一旦房价大幅下跌,房东就不得不降低“传贳”价格,并挪用自有资金填补缺口。

如此一来,原本掩盖在“传贳”繁华之后、悄然飙升的杠杆泡沫风险,便会如定时炸弹般轰然炸响。而“传贳”断链的不可抗力,还导致大量“传贳骗局”涌现。

公平地讲,发生在当前韩国、尤其首尔都市圈的所谓“传贳骗局”,绝大多数并非真的主观行骗,但问题在于租房者两年后“连房带钱血本无归”的客观事实是放在这里的,也必然导致租户越来越多远离“传贳”,客观加速和加剧了韩国楼市的崩盘。

▲韩国首尔街景。图/新华社▲韩国首尔街景。图/新华社

“更担心杠杆泡沫堆积”

面对当前的混乱局面,“韩国楼市多头女王”闵柱刚仍坚持认为,韩国房地产市场“还有救”。而其理由,包括需求仍在,如韩国全国约44%的家庭没有自己的住房,首尔这一比例更高达51%;房屋调控政策放松,浮动利率按揭比例下降,以及预期高利率政策将在2023年下半年结束等。

问题在于,韩国本轮从降息到加息的戏剧性反转,原本就是追随美联储的“输入性政策变数”,随着美联储重申将继续加息并维持高利率政策,韩国央行自行其是的悬念已经不大。

数据显示,2021年初以来,韩国个人债务重组申请数量同比大幅度增长,甚至已经达到2003年“信用卡危机”以来最高。这表明韩国普通民众的财务状况、尤其预期空前恶化。这对楼市而言,绝对是最坏的消息。

不仅如此,韩国决策层的考量也未必和房地产投资者在一个频道上。

如6月6日,韩国央行行长李昌镛在纪念韩国央行成立73周年集会上讲话,对楼市长期累积的金融风险公开表示担忧,宣称“从中长期来看,有必要与相关机构合作,找到一种让家庭债务顺利去杠杆化的方法,这样金融失衡就不会再次累积”。

李昌镛更特别反复提及,“随着非银行的重要性和系统的复杂性增加,仅针对银行很难实现整个国民经济的金融稳定目标”、“如有必要,应制订实现金融稳定目标的措施”——很显然,韩国央行的确如闵柱刚等“多头”所愿,在密集释放调控信号。

但是,韩国央行所释放出的信号,却似正与其所期待的背道而驰。决策层当然担心楼市崩盘,但更担心杠杆泡沫堆积压垮整个韩国经济和金融大厦,且他们或许还认为,任由“传贳”堆砌起越来越高、由杠杆组成的“通天塔”,或许是一种更危险的长期性风险。

由此观之,2023年的韩国楼市不容乐观,2023年之后是不是真如“多头女王”闵柱刚认为的“还有救”,其实也很难说。

撰稿 / 陶短房(专栏作家)

责任编辑:张迪

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